2月份的全國(guó)百城房?jī)r(jià)不出意料地繼續(xù)下跌，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》開始正式實(shí)施后，房?jī)r(jià)的波動(dòng)更加受到業(yè)界關(guān)注。百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為每平方米10539元，環(huán)比下跌0.24%，同比下跌3.84%。從去年5月份出現(xiàn)首次環(huán)比下跌后，這是第9個(gè)月下跌。與上月相比，100個(gè)城市中，有39個(gè)城市上漲，61個(gè)城市下跌，上漲的城市數(shù)量比上月減少5個(gè)。

四個(gè)一線城市中，北京和廣州環(huán)比分別下跌了0.47%和0.10%，上海和深圳則分別上漲了0.05%和0.18%。對(duì)此，春節(jié)期間房企新盤推廣和價(jià)格調(diào)整意愿不足，百城住宅均價(jià)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的趨勢(shì)。

同比方面，百城住宅價(jià)格比去年2月下跌3.84%，跌幅比上月擴(kuò)大了0.75個(gè)百分點(diǎn)。100個(gè)城市中，有13個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲，87個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌，上漲城市個(gè)數(shù)比上月減少5個(gè)。其中，廈門、保定漲幅在10%以上，桂林、三亞等13個(gè)城市跌幅已經(jīng)達(dá)到10%-20%。

一方面，2月份的數(shù)據(jù)顯示中國(guó)樓市的寒冬還在持續(xù)，另一方面，央行最新宣布再次降息。春天來(lái)了，樓市還會(huì)不會(huì)迎來(lái)“小陽(yáng)春”呢?

2月份百城房?jī)r(jià)雙跌的主要原因是春節(jié)因素么?

楊紅旭：房?jī)r(jià)還在跌，百城指數(shù)在1月份的時(shí)候，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，但這是個(gè)假象，因?yàn)榭慈珖?guó)的大勢(shì)，尤其看統(tǒng)計(jì)局的一系列的城市數(shù)據(jù)，1月并沒有實(shí)現(xiàn)環(huán)比由跌到漲，跌的城市數(shù)量依然大于漲的城市數(shù)量的，所以這個(gè)數(shù)據(jù)可能是一個(gè)曇花一現(xiàn)式的誤導(dǎo)。到了2月份的時(shí)候重新變成了環(huán)比下跌，也就是說(shuō)從目前證明了，房?jī)r(jià)看大勢(shì)還在跌的，但跌幅在收窄，朝著由跌到不跌，到漲這個(gè)方向在前進(jìn)，只不過(guò)前進(jìn)當(dāng)中有一些波動(dòng)。

另外一些因素，因?yàn)榻衲甑拇汗?jié)在2月比較晚，所以2月19號(hào)節(jié)前，是在2月份的中間，對(duì)于2月份的成交量影響比較大，我們看一下跟蹤到30個(gè)城市的成交量數(shù)據(jù)是2月份相比1月份環(huán)比跌了50%，這個(gè)跌幅還是蠻大的，所以2月份的春節(jié)因素特別明顯，導(dǎo)致量跌的比較明顯，價(jià)格也出現(xiàn)了一些盤整或者說(shuō)相比1月份額略有走弱這個(gè)態(tài)勢(shì)，所以說(shuō)是一個(gè)統(tǒng)計(jì)方式和春節(jié)因素雙重影響。

房?jī)r(jià)回落和近期開始正式實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》有沒有一定關(guān)系?

楊紅旭：這個(gè)因素還是對(duì)人們的預(yù)期產(chǎn)生了一些影響，因?yàn)楹芏嗳藢?duì)這個(gè)新生事物比較擔(dān)心和擔(dān)憂，認(rèn)為它就是要壓制房?jī)r(jià)了，這個(gè)可能有一些誤解，但是因?yàn)槿藗兊男睦眍A(yù)期形成了，所以說(shuō)它會(huì)使部分人在買房方面會(huì)有一些猶豫。這個(gè)政策我認(rèn)為隨著時(shí)間的推移會(huì)有些淡化，比如3月1號(hào)已經(jīng)過(guò)去了，之后比3月1號(hào)之前的兩個(gè)禮拜，一個(gè)禮拜的影響可能就趨于淡化，但是如果要看一年、兩年，我認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記包括后續(xù)的房產(chǎn)稅，還會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一些所謂的負(fù)面的壓制作用，這個(gè)影響還會(huì)存在。

那么這個(gè)條例在公布之后，從長(zhǎng)期來(lái)看，能不能影響房地產(chǎn)在投資領(lǐng)域的價(jià)值和地位?

楊紅旭：多少會(huì)有一些影響，因?yàn)橹拔覀儧]有搞住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅，以后一年到半年的時(shí)間，住房信息聯(lián)網(wǎng)，包括房產(chǎn)稅都會(huì)漸次推出，這樣會(huì)對(duì)中國(guó)樓市的投資投機(jī)需求有一個(gè)中長(zhǎng)期的壓制，這個(gè)確實(shí)存在。但是，即便房產(chǎn)稅出來(lái)，也不會(huì)影響房?jī)r(jià)大幅度的波動(dòng)，因?yàn)橄駳W美國(guó)家，包括香港、臺(tái)灣都有類似的稅收，香港房?jī)r(jià)還不是一直連漲了好多年，所以這個(gè)因素是一個(gè)長(zhǎng)期制度建設(shè)，在這個(gè)制度設(shè)立的初期影響比較明顯，但是制度設(shè)立之后影響會(huì)有淡化。

您談的是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅?

楊紅旭：房地產(chǎn)稅立法國(guó)家正在推進(jìn)，這個(gè)立法其中包含了持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，可能這個(gè)名字會(huì)有一些變化，但是持有環(huán)節(jié)的稅種要新增，這個(gè)是整個(gè)稅收體系當(dāng)中新增的一塊，這個(gè)是不變的，房地產(chǎn)稅的立法可能是一個(gè)綜合的，不僅包括持有稅，可能還包括交易開發(fā)環(huán)節(jié)的稅可能會(huì)有一個(gè)歸并。

也就是說(shuō)不管叫什么名稱，在持有房地產(chǎn)方向上加稅這是一個(gè)進(jìn)行時(shí)?

楊紅旭：這個(gè)是必然的趨勢(shì)，如果它要進(jìn)行立法，它未來(lái)幾年之內(nèi)必須會(huì)出臺(tái)這樣一個(gè)立法，這個(gè)立法當(dāng)中就包括了在持有環(huán)節(jié)征這樣一個(gè)稅，這是必須的。

持有征稅大家關(guān)注是更多的細(xì)節(jié)，比如稅基、稅利征收的方式，這些細(xì)節(jié)您有什么觀點(diǎn)?

楊紅旭：當(dāng)然很多人很擔(dān)心，我看很多中介也說(shuō)好像是人們擔(dān)心說(shuō)以后這個(gè)稅率會(huì)比較高，比如按照房?jī)r(jià)總額1%到3%每年都征。

這個(gè)總額怎么來(lái)算?是現(xiàn)在的市價(jià)，還是購(gòu)買價(jià)?

楊紅旭：未來(lái)一個(gè)是評(píng)估價(jià)，一個(gè)是市價(jià)，目前來(lái)看重慶、上海都在征，它們按照當(dāng)時(shí)買房的價(jià)格，因?yàn)閷?duì)房屋的價(jià)值每年都要評(píng)估，這個(gè)需要評(píng)估技術(shù)和評(píng)估力量的?，F(xiàn)在很多人擔(dān)心稅負(fù)，其實(shí)沒有必要這么擔(dān)心，第一，它會(huì)設(shè)立一個(gè)免征的條件，比如第一套房子自住的可能會(huì)免征，第二是稅基不可能是2%、3%，現(xiàn)在上海、重慶的稅率都是在百分之零點(diǎn)幾。按國(guó)外的話，美國(guó)確實(shí)是1%到3%之間，但是它有很多減稅的條件，很多人不是完全按照2%、3%征的，所以我估計(jì)按照中國(guó)的情況，即便是第二套、第三套，符合條件必須征，超過(guò)1%的可能性也不是很大，這是總體上來(lái)看。

關(guān)于征稅的方式，是每月自己報(bào)稅，還是到交易環(huán)節(jié)一次性補(bǔ)稅?

楊紅旭：報(bào)稅，因?yàn)樗且粋€(gè)持有稅，持有稅是每年都要征的，按照重慶上海的條例，它是明年都需要居民征的，如果居民不交，重慶的規(guī)定特別厲害，甚至要從你的銀行卡里扣帳，甚至阻止你出國(guó)，所以我估計(jì)稅務(wù)部門可能會(huì)有些限制或者措施保證每年必須要交。

我們從房?jī)r(jià)的趨勢(shì)再來(lái)看一下，周末的降息對(duì)于房地產(chǎn)的影響怎么來(lái)體現(xiàn)?

楊紅旭：這個(gè)肯定是一個(gè)利好，任何一次貨幣寬松的進(jìn)程，都會(huì)促使資產(chǎn)價(jià)格往上走，而這次降息只是我們本輪大周期降息的一個(gè)步驟，最早是2012年6月份開始降，到現(xiàn)在是第四輪降息，我認(rèn)為2015年可能還有一到兩次降息。這樣一個(gè)貨幣的寬松的進(jìn)程目前走了一個(gè)中段，下半徹會(huì)繼續(xù)放寬松，這樣的話，對(duì)房?jī)r(jià)是一個(gè)正面的促進(jìn)，尤其對(duì)于一二線城市，庫(kù)存壓力沒有那么大，只要是貨幣寬松，信貸寬松，就會(huì)使需求釋放進(jìn)而使房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲。

除了貨幣政策之外，各地以及中央的這些樓市的政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)偏暖，繼續(xù)寬松?目前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，適不適合投資人包括住房人出房?

楊紅旭：房地產(chǎn)政策今年基調(diào)還是穩(wěn)中有松的，地方救市還會(huì)適當(dāng)加碼，中央政策是穩(wěn)中有松，包括住建部也在安排停止新建一些安置房，轉(zhuǎn)而去收購(gòu)存量房，這些動(dòng)作都是積極去庫(kù)存，政策面還是在吹暖風(fēng)，這個(gè)是有利于房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲，確實(shí)是部分的三四線城市庫(kù)存壓力依然比較大，這個(gè)逆轉(zhuǎn)可能還是比較大，但是一線現(xiàn)在已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)了，房?jī)r(jià)基本總體上已經(jīng)翻紅了。

從一線來(lái)看的話，無(wú)論是投資還是自住，您認(rèn)為現(xiàn)在適合出手嗎?

楊紅旭：其實(shí)除了少數(shù)個(gè)別城市庫(kù)存壓力特別大還在跌，大部分城市只要自住現(xiàn)在都應(yīng)該買房子。一線城市因?yàn)槭袌?chǎng)彈性比較大，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇之后房?jī)r(jià)漲幅會(huì)比較明顯一些，所以現(xiàn)在一線城市除了自住，也可以適度考慮一下投資需求，當(dāng)然要把心態(tài)放平和，把預(yù)期放平，因?yàn)椴豢赡芤荒隄q30%，50%，類似2007、2009、2013年京滬有些城市是出現(xiàn)年度30%以上的漲幅。