新華房產(chǎn)12月25日北京訊（記者 高懸）錢鐘書的《圍城》里講“外面的人想進去，里面的人卻想出來。”，而首都北京歷來都房企必爭之地，外面的拼命擠進來，而里面的想盡辦法站穩(wěn)腳跟。在房企江湖里，有京派、南派、渝派和海派之別，而今無論是哪個派別的房企，都在努力地經(jīng)營自己在北京的品牌形象，尤其那些非京派的房企，他們的入京之路更是如古代進京趕考一般，艱辛異常；待高中之后，驚喜異常。

    “土豪”恒大的京城部署

    提到近年入京的房企，就不得不說一下恒大。在房產(chǎn)圈，恒大被譽為“土豪”，其多元化的運作模式頻頻登上各大媒體的頭條。從最早期的飲用水，到糧油食品，從太陽能光伏到嬰幼兒配方奶粉，甚至還包括韓國的一家整容機構(gòu)，都是恒大所涉獵的領(lǐng)域。去年11月，一直苦尋北京項目的恒大通過配建1.69萬平米限價商品房，以及11.2萬平米的自住型商品房，花費巨資51.35億元進入了朝陽區(qū)東壩區(qū)域。

    除了朝陽區(qū)東壩地塊，2013年恒大已經(jīng)在北京拿到了兩幅地塊，不過，其超過100萬平米的建筑面積主要都是做保障型房源，即作為限價商品房地塊的朝陽區(qū)豆各莊地塊和“限房價、競地價”地塊的昌平區(qū)沙河高教園二期地塊，主要建公共租賃住房和園區(qū)安置房。

    2014年3月27日，恒大以20.5億擊敗中鐵建、華遠以及住總等知名房企，奪得北京朝陽來廣營地塊。4月24日，北京土地儲備中心集中推出6宗經(jīng)營性用地，其中5宗位于大興區(qū)、1宗位于海淀區(qū)，總起始價逾50億元。恒大地產(chǎn)集團旗下北京正浩置業(yè)有限公司再以41.6億元競得北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)0201等自住型商品房地塊。

    過去恒大長期以二三線城市為主戰(zhàn)場，甚至三四線乃至縣域徘徊，如今通過建設(shè)保障房項目一舉拿到了進入北京地產(chǎn)圈的入場券。曾經(jīng)有個說法，地產(chǎn)商們，一線城市做品牌，二線城市做利潤，三線城市做規(guī)模，如今俱往矣，數(shù)房企風(fēng)流，還看一線。不過在恒大2014年中期業(yè)績發(fā)布會上，許家印表示，公司將終結(jié)過去兩年的快速拿地模式，減少在土地擴張上面的支出，將余下的錢用于多元化投資。在成功打入北京市場之后，恒大這艘企業(yè)巨艦開始了掉頭轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備。

    南派房企花樣年實現(xiàn)心愿

    花樣年是在深圳起家的房產(chǎn)公司，從2012年開始，把戰(zhàn)略發(fā)展重點放在一二線核心城市。一直以來，入京發(fā)展都是花樣年的心愿，這個心愿在2012年的10月24日達成了。這一天花樣年發(fā)布公告稱，其全資附屬公司深圳花樣年于10月23日與花萬里投資簽訂轉(zhuǎn)股協(xié)議。深圳花樣年購買花萬里投資的全部股權(quán)，價格為7.792億元。收購全部完成之后，深圳花樣年將持有花萬里投資的全部股權(quán)，而花萬里投資持有北京朝陽區(qū)一土地的建設(shè)用地使用權(quán)。

    資料顯示，上述地塊總地盤面積為17138.4平方米，位于北京市朝陽區(qū)，毗鄰北京中心商業(yè)區(qū)，規(guī)劃為商業(yè)、辦公室及停車用途。其中，作商業(yè)用途的土地使用權(quán)將于2044年8月30日屆滿，而朝陽區(qū)土地作辦公及地下車庫用途的土地使用權(quán)則于2054年8月30日屆滿。

    進入北京發(fā)展綜合體，對于花樣年而言具有重要里程碑意義。縱觀花樣年發(fā)展的過程，其城市綜合體的業(yè)績貢獻在花樣年全年業(yè)績占比已是非常之大，其中出售的經(jīng)營模式功不可沒。目前花樣年城市綜合體售賣和自持物業(yè)的比例大概是8：2，實現(xiàn)了現(xiàn)金流基本平衡?；幽昙瘓F總裁潘軍就曾表示，現(xiàn)在花樣年的城市綜合體仍將主要以出售為主，雖然還是希望自持物業(yè)能夠越來越多，但整體速度將取決于集團金融平臺的發(fā)展速度。

    鑫苑布局北京之路

    鑫苑是亞太第一家在美國紐交所上市的中國房地產(chǎn)集團，開創(chuàng)了中國企業(yè)在美國購買土地，獨立開發(fā)住宅項目的先河，同時也積累了豐富的海外開發(fā)經(jīng)驗。鑫苑執(zhí)行董事兼CEO王信琦曾說過：“中國的城鎮(zhèn)化不是農(nóng)民簡單市民化，只有具備一定規(guī)模并有產(chǎn)業(yè)支撐的城市才能形成相對繁榮的第三產(chǎn)業(yè)，從而具備大城市的吸附力，才能形成有效的需求。因此，鑫苑的選擇是重點進入一線城市以及具備區(qū)域中心規(guī)模的二線城市。”

    在此戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)上，2012年9月29日，北京鑫苑萬眾置業(yè)有限公司以10.3億元、配建10500平米保障房的條件拿下大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)4號地住宅混合公建、機動車停車場庫、郵政設(shè)施用地項目，溢價率為41.1%。當(dāng)時鑫苑置地對此地是志在必得，競價環(huán)節(jié)的競爭到最后主要在萬科住總聯(lián)合體與鑫苑置業(yè)之間展開，兩家經(jīng)過十幾輪的競價后，到達地塊最高限價。接下來的配建保障房競爭環(huán)節(jié)，兩家企業(yè)繼續(xù)展開激烈競爭，萬科住總聯(lián)合體氣勢逼人，鑫苑置業(yè)則毫不相讓，最終以配建10500平米保障房的條件勝出。

    而后在此地建設(shè)的項目為鑫苑鑫都匯，已于2014年8月開盤，為鑫苑進入北京的首個項目。

    外來的和尚會念經(jīng)，這句話放在房產(chǎn)市場是否成立？其實開放的市場，才能帶來良性的競爭。龍湖的園林、萬科的物業(yè)、星河灣的綜合服務(wù)都給首都人民帶來了生活品質(zhì)的提升。南景可以北移，戶型可以90多平方做成小三居，服務(wù)質(zhì)量是“伴隨一生”，外來的房企歷盡千辛萬苦方才進入北京市場，他們除了用盡力氣，還更加用心，外來房企和京派房企在互相競爭的過程中，融匯、貫通，最終將促進城市建設(shè)顯著提高。