樓市2014：過(guò)山車行情有驚無(wú)險(xiǎn) 2015年四季度有望反彈

    2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未像人們預(yù)期的那樣春暖花開。一貫強(qiáng)勢(shì)的賣方感受到了樓市的陣陣寒意，出臺(tái)各種優(yōu)惠政策吸引買家；而近期漲勢(shì)如虹的股市風(fēng)頭蓋過(guò)樓市，甚至有股民打出賣房炒股的旗號(hào)。從2013年的暴漲之后意外遇冷，到政策調(diào)整后迅速回暖，再到開發(fā)商琢磨漲價(jià)；從中央明確分類調(diào)控，到逐步取消限購(gòu)，放松限貸，再到降息，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷著過(guò)山車般的行情。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯露回暖跡象。但是2015年如果貨幣政策沒(méi)有發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)投資下降趨勢(shì)仍會(huì)繼續(xù)。此外，在高庫(kù)存影響下，樓市底部運(yùn)行將持續(xù)至2015年四季度。

    轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”

    2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不同于往年：沒(méi)有明顯的政策觸發(fā)因素，沒(méi)有政府的強(qiáng)制干預(yù)。

    國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷一年多的“狂飆突進(jìn)”后，房?jī)r(jià)于2月首現(xiàn)同環(huán)比“雙收窄”。截至目前，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比上漲城市數(shù)量已從年初的64個(gè)下降至11月的無(wú)一上漲。價(jià)格變動(dòng)幅度，已從1月的最高1.2%漲幅，變?yōu)樽钚〗捣?.1%。

    在市場(chǎng)下滑的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)速度有所減緩。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已從年初1至2月的19.3%，下降至1至11月的11.9%。對(duì)于綜合反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國(guó)房景氣指數(shù)為94.3，也再次回落0.46點(diǎn)。原華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，自從國(guó)房景氣指數(shù)發(fā)布以后，2008年是一個(gè)低潮，2012年又出現(xiàn)一個(gè)低潮，但是這次還沒(méi)有止住，94.3已經(jīng)超過(guò)歷史最低點(diǎn)，而且還在繼續(xù)下滑。

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生日前在中國(guó)寫字樓綜合體發(fā)展論壇上便用“嚴(yán)峻”一詞形容現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)局面，“當(dāng)前樓市從市場(chǎng)層面來(lái)看依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)整體行業(yè)負(fù)增長(zhǎng)的情況回到了2008年至2009年的低點(diǎn)。”

    值得一提的是，國(guó)房景氣指數(shù)可以從土地、資金、開發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度顯示全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況、波動(dòng)幅度，并預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)。國(guó)房景氣指數(shù)降至歷史最低意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)遠(yuǎn)不如人們的預(yù)期。

    對(duì)于這次因預(yù)期改變而發(fā)生的自發(fā)性下調(diào)，郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。只不過(guò)，人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。“‘黃金時(shí)代’如少年青春期，而步入‘白銀時(shí)代’即進(jìn)入壯年期，行業(yè)將會(huì)更加成熟。但‘白銀時(shí)代’跟‘黃金時(shí)代’相比，毛利下降，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，庫(kù)存壓力大，地價(jià)更高。”他表示。

    調(diào)控 樓市政策逐漸“去行政化”

    近日，定調(diào)下一年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)召開，但在2015年重點(diǎn)工作中，“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購(gòu)”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞并未出現(xiàn)，值得注意的是，這是近8年來(lái)，住建部首次在新一年工作部署中，房地產(chǎn)領(lǐng)域沒(méi)有提及具體的政策或措施，也被外界解讀為，2015年中央層面不會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。

    “去行政化”是2014年房地產(chǎn)調(diào)控取向的關(guān)鍵詞。自進(jìn)入2014年以來(lái)，中央層面對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控便只字未提。對(duì)于已經(jīng)持續(xù)三年的樓市限購(gòu)政策，地方政府在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，再次蠢蠢欲動(dòng)，頻繁試探中央的底線。截至9月底，隨著珠海放開限購(gòu)，全國(guó)除北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市外，其余所有城市全部解除限購(gòu)。同時(shí)，解除限價(jià)、加大購(gòu)房支持力度、調(diào)整落戶條件，地方政府再次為支持房地產(chǎn)開了政策口子。

    隨后，在市場(chǎng)繼續(xù)下探的背景下，中央開始有了動(dòng)作。9月30日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，扶植購(gòu)房剛性需求，并加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持；積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。首套認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定，二套房購(gòu)買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。

    10月9月，住建部、財(cái)政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。10月29日國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費(fèi)，放松公積金支付房租條件。

    11月21日，中國(guó)人民銀行宣布，自22日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。這是央行時(shí)隔兩年再次降息。

    任志強(qiáng)認(rèn)為，地方政府在短時(shí)間內(nèi)難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，降息、降準(zhǔn)等金融政策再次放松指日可待。鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢(shì)。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn)。”

    預(yù)判 房地產(chǎn)仍以“去庫(kù)存”為主

    雖然今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度對(duì)房地產(chǎn)只字未提，但在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)上，住建部部長(zhǎng)陳政高卻再次肯定了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用沒(méi)有改變。在此背景下，住建部要求，2015年準(zhǔn)確把握市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    “明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以‘去庫(kù)存’為主。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，央行降息及地方政府“救市”只能解決“去庫(kù)存”的燃眉之急，但無(wú)法改變樓市總體供大于求的情況。未來(lái)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)作用還是會(huì)暴露出樓市庫(kù)存偏大、去化周期偏長(zhǎng)的問(wèn)題。

    “截至今年10月份商品房的銷售，包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體供應(yīng)量是比較大的，賣得少，建得多。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，目前房地產(chǎn)預(yù)售面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點(diǎn)時(shí)這個(gè)比例為16%，說(shuō)明在建房屋中90%未賣出去。

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)已從過(guò)去的總體偏緊，發(fā)展到目前的總體偏松，部分過(guò)剩。”秦虹指出，到目前為止，供求關(guān)系并沒(méi)有得到改善。從2014年6月開始計(jì)算，全國(guó)供求關(guān)系需要兩年才能恢復(fù)正常，這意味著，即使出臺(tái)有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，因?yàn)閹?kù)存的影響，價(jià)格大幅度上升還是有難度。

    任志強(qiáng)也表示，現(xiàn)階段高庫(kù)存不但在二三四線城市出現(xiàn)，一線大城市也存在。因此，如果底部運(yùn)行周期較長(zhǎng)，將有部分企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)、銀行信貸、高利貸等問(wèn)題。如果貨幣政策和財(cái)政政策不改變的話，這個(gè)周期將會(huì)延長(zhǎng)。“因此企業(yè)不能因?yàn)榻迪⒌壤谜哌^(guò)度樂(lè)觀，因?yàn)檫@輪調(diào)整可能會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，希望所有的企業(yè)做好長(zhǎng)期思想準(zhǔn)備。”

    但任志強(qiáng)也指出，2015年將是房地產(chǎn)的小年，隨著房企穩(wěn)定去庫(kù)存，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃?015年四季度回暖。(記者 梁倩)