目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目更像是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)幫助開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的“幫手”，對(duì)于那些想在合作樓盤(pán)購(gòu)房的人而言或許是不錯(cuò)的選擇，但對(duì)于其他投資者，其較高的收益雖有一定的吸引力，但也只能說(shuō)是可供選擇的投資標(biāo)的之一

    12月18日，一款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品再次以其高收益率征服了投資者——新浪樂(lè)居旗下的樂(lè)居眾籌首套眾籌房源“三亞鳳凰水城南岸”，一經(jīng)推出便遭遇“秒殺”。43萬(wàn)元的額度很快就被投資客搶購(gòu)一空，而其吸引人的法寶則是高達(dá)40%的預(yù)期收益率和1000元的投資門(mén)檻。

    事實(shí)上，作為互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域相對(duì)獨(dú)特的“新苗”，房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)始吸引一批投資者的關(guān)注。不過(guò)，這類(lèi)新穎的投資項(xiàng)目，真的是值得吐血推薦？抑或只是看起來(lái)很美？

    40%高收益的背后

    據(jù)記者了解，大熱的預(yù)期收益在40%的眾籌項(xiàng)目，是由號(hào)稱“中國(guó)首家互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)”的房金所和互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新平臺(tái)億百潤(rùn)推出的樂(lè)居房產(chǎn)眾籌旗下的項(xiàng)目。

    在這一項(xiàng)目中，樂(lè)居房產(chǎn)眾籌以“三亞鳳凰水城南岸”的某個(gè)房源為標(biāo)的，以1000元的低額投資門(mén)檻和40%超高收益吸引投資者認(rèn)購(gòu)，最終在購(gòu)房者以優(yōu)惠價(jià)格競(jìng)拍房源成功后，投資者將獲得該房源全額溢價(jià)收益作為回報(bào)。

    而這一項(xiàng)目的40%的預(yù)期收益率，應(yīng)該主要是由開(kāi)發(fā)商和平臺(tái)這邊共同讓利給投資者的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)手段。舉例來(lái)說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商將一套市值100萬(wàn)的房源以打折的形式提供給平臺(tái)，假設(shè)這套房子價(jià)值100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商提供5折的優(yōu)惠，那么將針對(duì)此房源籌資50萬(wàn)元，共放籌500份，即1000元一份。若此套房源最終以7折拍賣(mài)，每籌將有400元收益，而眾籌最終獲益將達(dá)到20萬(wàn)元，投資者的收益率就有40%。

    “做這樣的眾籌項(xiàng)目其實(shí)更多是幫樓盤(pán)和房金所平臺(tái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。”某業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“開(kāi)發(fā)商選擇一套房子參與眾籌，房金所提供交易平臺(tái)并免去手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，以低價(jià)和高收益吸引未來(lái)的潛在客戶。”

    房地產(chǎn)眾籌的主要模式

    40%僅僅是一個(gè)用高收益做營(yíng)銷(xiāo)的“噱頭”。而真正的房金所業(yè)務(wù)卻不止于這種類(lèi)型的項(xiàng)目。記者在其官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，作為一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融O2O服務(wù)平臺(tái)，由新浪和易居中國(guó)聯(lián)手打造的房金所，其實(shí)希望通過(guò)自己的平臺(tái)連接兩大人群：一類(lèi)是期望獲得較高收益的普通投資人，另一類(lèi)則是希望借助其服務(wù)獲得置業(yè)資金的購(gòu)房人。

    因此在其網(wǎng)站上，目前大量的投資產(chǎn)品是針對(duì)買(mǎi)房人首付款的借款眾籌項(xiàng)目，這些借款人都是在與房金所有合作的樓盤(pán)買(mǎi)房，并對(duì)首付款進(jìn)行融資。其官網(wǎng)上的眾多投資標(biāo)的顯示，這些名為“房險(xiǎn)貸”的產(chǎn)品，投資期限均為12個(gè)月，投資者期滿后可獲得8%的固定年化收益，借款人需要在每個(gè)月付息，到期還本。而且投資者在認(rèn)購(gòu)30天后也可將投資項(xiàng)目的債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)眾安保險(xiǎn)對(duì)其進(jìn)行本息履約保障。

    事實(shí)上，在房金所推出此類(lèi)眾籌項(xiàng)目之前，國(guó)內(nèi)的另一個(gè)金融業(yè)巨頭中國(guó)平安也已推出旗下的“平安好房”，并借此進(jìn)入房地產(chǎn)眾籌領(lǐng)域。

    在平安好房寶問(wèn)世之際，也是用“180天的綜合收益率預(yù)計(jì)最高達(dá)到年化14%”吸引了一眾投資者和買(mǎi)房人。

    不過(guò)，14%的高收益最后被人發(fā)現(xiàn)只是針對(duì)一部分買(mǎi)房人而言。在其構(gòu)成中，包括了“年化收益＋購(gòu)房后房積金收益”的疊加收益。其中一部分收益由平安大華基金旗下的貨幣基金提供，而另一部分則是平安好房追加的6%-8%的房積金收益。也就是說(shuō)，投資者必須同是買(mǎi)房人，而且需要在180天內(nèi)購(gòu)房，才能真正享受到14%的高收益。否則的話，作為不購(gòu)房的普通投資者，只能獲取貨幣基金的收益率，這樣的投資與直接買(mǎi)貨幣基金并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。

    與房金所“房險(xiǎn)貸”相類(lèi)似的，則是平安好房的“好房貸”產(chǎn)品。據(jù)平安好房公開(kāi)信息顯示，好房貸的服務(wù)范圍包括且不限于：首付分期貸款（有抵押、無(wú)抵押）、按揭貸款、過(guò)橋貸款、贖樓貸款等。貸款人只要通過(guò)平安好房購(gòu)房，并符合一定的條件，即可申請(qǐng)最高30萬(wàn)元的無(wú)抵押貸款和最高抵押率達(dá)70%的抵押貸款。借款人同樣也是每月付息，到期還本。

    投資中的風(fēng)險(xiǎn)把控同樣重要

    表面上看起來(lái)，房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品看起來(lái)非常“潮”，收益率也不錯(cuò)，但是有業(yè)內(nèi)人士提醒，其中的投資風(fēng)險(xiǎn)還是值得關(guān)注。

    以房金所的“房險(xiǎn)貸”為例，房金所的借款人都是在與房金所有合作的樓盤(pán)買(mǎi)房，對(duì)首付款進(jìn)行融資。因此，會(huì)讓投資者產(chǎn)生借款人的信息都是真實(shí)有效的誤區(qū)。但是，在房金所官網(wǎng)查看標(biāo)的詳情時(shí)，里面的內(nèi)容卻只有簡(jiǎn)單的購(gòu)房信息，相關(guān)認(rèn)證信息也不透明。因此，提醒投資者在投資時(shí)應(yīng)該注意確認(rèn)購(gòu)房人以及開(kāi)發(fā)商的相關(guān)信息是否真實(shí)。

    此外，盡管眾安保險(xiǎn)在對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行本息履約保障，但也有業(yè)內(nèi)人士提醒：保險(xiǎn)公司不是擔(dān)保公司，并不能完全實(shí)現(xiàn)擔(dān)保服務(wù)，如出現(xiàn)大批逾期或違約等極端情況，保險(xiǎn)公司能否兜底就成了問(wèn)題。

    事實(shí)上，國(guó)外也早已出現(xiàn)了房地產(chǎn)眾籌的公司。以美國(guó)的房地產(chǎn)眾籌公司Realty Mogul為例，它的注冊(cè)用戶可以通過(guò)平臺(tái)瀏覽潛在投資交易市場(chǎng)的相關(guān)信息，以確定投資哪個(gè)地區(qū)的某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。例如可以選擇具體城市，還可以選擇投資房產(chǎn)的類(lèi)型和收益模式，甚至是用來(lái)出租還是出售——Realty Mogul平臺(tái)上會(huì)給出詳細(xì)的投資和收益數(shù)據(jù)，用圖表化的直觀模式呈現(xiàn)給客戶以便其進(jìn)行投資決策，而且投資起步價(jià)只需5000美元。也因此，Realty Mogul的運(yùn)作方式更類(lèi)似于小型基金，只不過(guò)資金是由平臺(tái)方眾籌得到。

    兩相對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目更像是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)幫助開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的“幫手”，對(duì)于那些想在合作樓盤(pán)購(gòu)房的人而言或許是不錯(cuò)的選擇，但對(duì)于其他投資者而言，其較高的收益雖有一定的吸引力，但也只能說(shuō)是可供選擇的投資之一。記者 金蘋(píng)蘋(píng)