住建部村鎮(zhèn)司司長李兵弟于近日舉行的新型城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型大會(huì)上發(fā)言

    新常態(tài)下，樓市“白銀時(shí)代”的破局之困

    即將過去的2014年，給房地產(chǎn)業(yè)留下了兩道命題：一是中國經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)入“新常態(tài)”，樓市不得不揮別高利潤時(shí)代，轉(zhuǎn)身投入“白銀時(shí)代”的冷懷抱；二是新型城鎮(zhèn)化正步入“受到重視又在起步的一年”，很大程度上決定著新型城鎮(zhèn)化的落地成果的房地產(chǎn)業(yè)，再次成為關(guān)鍵。

    對正處在轉(zhuǎn)型中的開發(fā)商來說，最現(xiàn)實(shí)的發(fā)展難題恐怕是：在經(jīng)濟(jì)趨于下行的大背景下，如何重新定位市場，協(xié)作構(gòu)筑起一個(gè)良性的錯(cuò)位競爭格局，在模式復(fù)制和品牌推廣道路上走出屬于各自的新意和出路？

    在11月29日召開的以“新型城鎮(zhèn)化時(shí)代房地產(chǎn)金融如何破題”為主題的中國新型城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型創(chuàng)新大會(huì)上，資深房地產(chǎn)開發(fā)代表劉曉光，以一位在京房地產(chǎn)開發(fā)商的角度出發(fā)，對中國城市和小城鎮(zhèn)化改革的發(fā)展、政策做了半個(gè)小時(shí)以上的深度解讀。他重申了過去的個(gè)人觀點(diǎn)，認(rèn)為城鎮(zhèn)化建設(shè)必須確保五方面的平衡：產(chǎn)業(yè)平衡、資源平衡、文化平衡、農(nóng)民權(quán)利的平衡和生態(tài)平衡。“但我們不該僅僅只是延續(xù)過去的思路來談小城鎮(zhèn)建設(shè)”，他又提到，“未來的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)需要更高的制高點(diǎn)，更好的頂層設(shè)計(jì)，但最重要的還是要有一個(gè)能夠落地具體化的設(shè)計(jì)和行動(dòng)方案。”

    “融資困境”同時(shí)制約房企與地方政府

    在新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)中，越來越突出的問題，其實(shí)是諸多中小房企和政府機(jī)構(gòu)融資極為困難成為制約其進(jìn)程的重要原因。原來那種依靠地方政府、企業(yè)主導(dǎo)下的城鎮(zhèn)化建設(shè)，僅靠一己之力則難以企及，越來越發(fā)困難。與此同時(shí)，在整個(gè)行業(yè)下行的周期，作為城鎮(zhèn)化建設(shè)必不可少的力量之——很多金融機(jī)構(gòu)由于自身創(chuàng)新性不足以及制度的缺憾，往往采取的“一聽說是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，暫時(shí)先不碰了”的保守態(tài)度。

    中國新型城鎮(zhèn)化金融產(chǎn)業(yè)頂層聯(lián)盟首席金融產(chǎn)業(yè)顧問趙一軍，具有著多年地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)研究與地產(chǎn)投融資等領(lǐng)域的復(fù)合經(jīng)驗(yàn)的，他對開發(fā)商目前的處境分析值得重視：開發(fā)商一定要轉(zhuǎn)型，不轉(zhuǎn)型則可能被淘汰，拿不到錢，地價(jià)飛漲，成本飛高，利潤很薄，自動(dòng)市場淘汰機(jī)制也會(huì)將我們的中小開發(fā)商淘汰下去。同時(shí)，他也從個(gè)人過去的操盤經(jīng)驗(yàn)中提煉出具有理論高度的六大知識(shí)體系：第一什么是新型城鎮(zhèn)化，也就是理論方法體系。第二開發(fā)的核心理念是客戶導(dǎo)向，金融驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)支撐，頂層設(shè)計(jì)。第三是新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目本身的投資分析體系。第四針對新型城鎮(zhèn)化屬地項(xiàng)目，量身定制招商主體進(jìn)入。第五新型城鎮(zhèn)化多元化的融資體系。第六是新型城鎮(zhèn)化的客戶支持體系。

    對開發(fā)商，他幽默地贈(zèng)以九個(gè)字“跟黨走，走正道，傍大款”。“跟黨走”是指對成為國策大趨勢的新型城鎮(zhèn)化要有明確的方向性判斷，“走正道”喻示著開發(fā)商必須跟政府做“陽光交易”，而“傍大款”則再次提醒開發(fā)商資本支持對企業(yè)未來發(fā)展的重要支撐性。

    開發(fā)商如何應(yīng)對新城鎮(zhèn)化大潮的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

    新型城鎮(zhèn)化開發(fā)的核心要素，在國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心總工程師沈遲看來，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“不管是傳統(tǒng)還是新型的城鎮(zhèn)化……經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段、水平、特征從根本上決定了城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平、特征”。

    而對房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型而言，新型城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，足以掀起另一個(gè)未知但肯定值得好好書寫的時(shí)代。

    北京思源總經(jīng)理丁武告訴新華網(wǎng)記者，在新城鎮(zhèn)化概念下，要想把一個(gè)項(xiàng)目做好需考慮五點(diǎn)新要素：第一，模式的選擇至關(guān)重要，在我們國家做土地開發(fā)有好幾類，政府主導(dǎo)、通過土地收益做擔(dān)保進(jìn)行開發(fā)是其中的主流；第二，做新農(nóng)村產(chǎn)業(yè)定位是關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目若產(chǎn)業(yè)定位沒做好，將來很有可能發(fā)展空心、失衡；第三，在定位的基礎(chǔ)上，還須有完整的規(guī)劃，否則最后會(huì)出現(xiàn)大量節(jié)奏和控制浪費(fèi)；第四，招商，這是一個(gè)專業(yè)化的因素，很多一級(jí)開發(fā)商和政府作對招商前置點(diǎn)不很重視，都是大面積土地出來之后招商，這個(gè)時(shí)候往往都晚了；第五個(gè)要點(diǎn)是運(yùn)營，項(xiàng)目建成之后會(huì)有一個(gè)持續(xù)的運(yùn)營過程，有二級(jí)開發(fā)商還有項(xiàng)目服務(wù)商，政府和一級(jí)開發(fā)商要做配套的政策規(guī)劃推薦，只有這樣新城才能順利建設(shè)實(shí)施起來。

    新型城鎮(zhèn)化是輻射波及整個(gè)中國范圍的大國家戰(zhàn)略，它將不再僅等同于過去我們所理解的簡單的城鎮(zhèn)人口比例增加和城市面積的擴(kuò)張，而是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會(huì)保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變。中央此前特別強(qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化將把重心從“土地城鎮(zhèn)化”轉(zhuǎn)移至“人口城鎮(zhèn)化”上，民間則把新型城鎮(zhèn)化理解成人口越來越向城市集中、醫(yī)療、教育、交通等社會(huì)資源越來越優(yōu)化的過程。

    而在上一輪“土地城鎮(zhèn)化”中曾扮演首要角色的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一輪城鎮(zhèn)化大潮中可能會(huì)被削弱其角色重要性，但無疑仍會(huì)是新城鎮(zhèn)化這一過程的重度參與者。