地產(chǎn)行業(yè)的投資像是一場(chǎng)“游擊戰(zhàn)”，在傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)受到前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控之后，地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向了寫字樓、商業(yè)等物業(yè)，致使商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等投資領(lǐng)域興起。而在寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)“調(diào)控”風(fēng)聲吃緊之后，地產(chǎn)投資又轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

    “如果說有十個(gè)項(xiàng)目，其中有六七個(gè)，從數(shù)量上來說今年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行情是井噴式的，和現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)的打壓形成了反差，有燎原之勢(shì)，既有發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展的形式，也有新一輪地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、復(fù)興的情況，應(yīng)該是百花齊放，不管是大的定位還是整個(gè)的操作。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。

    更有甚者，業(yè)內(nèi)也流傳出了“除了住宅都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”這一觀點(diǎn)，而眾多傳統(tǒng)房企大佬也在住宅下行之后轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

    那么，這真的是一片藍(lán)海嗎？

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是誰(shuí)都能碰的

    什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呢？據(jù)本報(bào)記者了解，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義，目前尚未有明確的行業(yè)公認(rèn)定義。但從目前市場(chǎng)操作實(shí)務(wù)角度來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多指以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，由工業(yè)類用地或物流、倉(cāng)儲(chǔ)類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務(wù)于生產(chǎn)制造，研發(fā)辦公，倉(cāng)儲(chǔ)配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務(wù)等產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上相關(guān)環(huán)節(jié)的新形式；從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務(wù)花園、倉(cāng)儲(chǔ)、商貿(mào)以及相關(guān)的生產(chǎn)配套設(shè)施等產(chǎn)品。而從現(xiàn)在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的類別來看，主要以工業(yè)類和物流兩大類為主。

    嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是基于過去工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上而進(jìn)行的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，需要關(guān)注三個(gè)支撐點(diǎn)。第一個(gè)是土地價(jià)格，第二個(gè)是產(chǎn)業(yè)圈，第三個(gè)是商業(yè)模式。

    “從土地價(jià)格看，過去很多地方政府為了導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，在土地出讓方面會(huì)設(shè)置一些苛刻條件，很多地塊的出入溢價(jià)率幾乎為零，或者溢價(jià)率在5%之內(nèi)。尤其是一些郊區(qū)用地，地方政府會(huì)加大開發(fā)力度，會(huì)對(duì)此類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有一個(gè)傾向。不過隨著目前對(duì)于產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格提升的要求，未來低廉的出讓方式將不會(huì)存在。但這反過來也會(huì)加大對(duì)高精尖產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，一些土地粗放經(jīng)營(yíng)用地的產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間在收窄。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

    與此同時(shí)，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅基本上動(dòng)不了了，開發(fā)商如果想到一個(gè)地方去拿地建房子非常非常難，政府也不想讓你建，你也不要來。商業(yè)地產(chǎn)方面，很多人都在開發(fā)，但是目前也面臨天花板，但是未來能不能租得出去很難說。現(xiàn)在無論是對(duì)于開發(fā)商還是對(duì)于政府而言，他們都需要一個(gè)新的形式，土地這個(gè)載體沒有變，但是怎么用好土地是一個(gè)新的形式，這時(shí)候產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就冒出來了。

    “目前住宅市場(chǎng)庫(kù)存量很大，賣三年都賣不完，商鋪也一樣，很多地方空置率達(dá)到80%~90%，有的偏遠(yuǎn)地區(qū)的寫字樓空置率同樣很高，因此，只有把房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)聯(lián)合在一起，才能解決問題。”武漢某產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人士表示，就拿湖北地區(qū)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，近兩年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和湖北省工業(yè)實(shí)力的壯大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)被各路投資商看好。目前武漢市有9大工業(yè)示范園區(qū)，規(guī)劃總面積達(dá)380.52平方公里，據(jù)統(tǒng)計(jì)，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園在“十二五”期間的工業(yè)總產(chǎn)值將超過百億元。這些產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將不斷推動(dòng)提升武漢這座城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    因此，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)給政府帶來非常大的好處，住房地產(chǎn)除了解決人的住房問題之外沒有給政府帶來太多的好處，人住在這里和住在其他地方繳納的稅一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個(gè)地方建完了交稅就完了，商業(yè)地產(chǎn)無非是長(zhǎng)期的租金，但這主要是對(duì)于開發(fā)商的收益，政府也沒有什么收益。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不一樣，它對(duì)于整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)有好處，產(chǎn)業(yè)升級(jí)之后區(qū)域價(jià)值提升了，無論是商業(yè)還是地產(chǎn)有很多源源不斷的人要進(jìn)來，原來建設(shè)的商業(yè)和住宅就有人用、有人住了。”該人士表示。

    對(duì)此，中國(guó)宏泰發(fā)展高級(jí)副總裁、宏泰產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總裁潘鋒也認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來十年一定是黃金十年，但不是誰(shuí)都能來觸碰的，隨便進(jìn)來碰是要付出代價(jià)的。

    工業(yè)地產(chǎn)＋商業(yè)化

    值得注意的是，放眼全國(guó)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)的同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)則是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中首選的投資項(xiàng)目。但是，“工業(yè)地產(chǎn)取決于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率和資金鏈的穩(wěn)定性及融資能力等開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。工業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于政策風(fēng)險(xiǎn)，前幾年由于工業(yè)地產(chǎn)尚未形成氣候，政策對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際約束力較小，同時(shí)目前工業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)很大程度是政府的讓利行為。從政策層面看，工業(yè)用地上建商鋪銷售在法律上是有漏洞的，后期辦理產(chǎn)權(quán)有一定的難度，需打通政府多方環(huán)節(jié)，如后期國(guó)土部徹查工業(yè)用地變性使用，將對(duì)該類型項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響，將涉及補(bǔ)繳土地出讓金及土地增值稅，存在較大風(fēng)險(xiǎn)變數(shù)。”上海某大型地產(chǎn)公司人士說道。

    特別是今年全球經(jīng)濟(jì)衰弱和中小企業(yè)貸款難及工業(yè)地產(chǎn)盲目擴(kuò)展的情況下，工業(yè)地產(chǎn)的升值潛力值得懷疑。其次是工業(yè)地產(chǎn)的前期投資大，但利潤(rùn)空間小，并且資金回收緩慢，大部分工業(yè)地產(chǎn)都是靠建部分工業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓和洋房回收資金，其他的才出租或銷售。最后是工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)和工藝水平及管理經(jīng)驗(yàn)不成熟，如果開發(fā)商不熟悉的情況下貿(mào)然進(jìn)入，折戟的可能性很大。

    而在近兩三年時(shí)間，由于土地價(jià)格幾乎番了三到五倍，幾萬(wàn)塊錢的地現(xiàn)在變成幾十萬(wàn)元，因此，工業(yè)地產(chǎn)正在實(shí)現(xiàn)商業(yè)化的轉(zhuǎn)身。

    近日，英利地產(chǎn)正式與五金機(jī)電行業(yè)商協(xié)會(huì)聯(lián)盟旗下的9大商會(huì)簽訂戰(zhàn)略合作意向書，并拿到了聯(lián)盟內(nèi)數(shù)百商戶落戶英利國(guó)際五金機(jī)電城的“入駐意向”。與此同時(shí)，鴻坤集團(tuán)的首個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)---金融谷正式開始招商，鴻坤集團(tuán)也公開表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為其擴(kuò)張觸角的重點(diǎn)探索領(lǐng)域。

    嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，目前很多企業(yè)不做傳統(tǒng)工業(yè)性產(chǎn)業(yè)，而偏好第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)上是追隨目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展。尤其是隨著第三產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，包括醫(yī)療、文化等產(chǎn)業(yè)亟須一個(gè)大平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最好的一個(gè)空間場(chǎng)所。隨著產(chǎn)業(yè)專業(yè)分工，未來產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的專業(yè)度會(huì)增加明顯，最典型的是以下幾類，物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園、健康醫(yī)療、新興金融、文化等產(chǎn)業(yè)。此類產(chǎn)業(yè)的專業(yè)分開，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)群聚效應(yīng)，進(jìn)而形成專業(yè)市場(chǎng)和供應(yīng)鏈。

    但同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也指出，不同于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是一次性收益，而是持續(xù)性收益。因此，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力和后期招商能力要求較高，這成為很多中小型房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“攔路虎”。(文/秦玥)