□         肖婷婷

9月30日，國家有關(guān)部門出臺的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（即“房貸新政”），讓準(zhǔn)備貸款買房的市民心動不已。

近日，筆者從市區(qū)多家銀行了解到，“房貸新政”已在執(zhí)行。不少打算改善居住條件的購房者計劃還清“老房貸”再辦“新房貸”，從而享受首套房貸政策。筆者咨詢銀行工作人員了解到，盡管咨詢?nèi)藬?shù)近期有所增加，但并未出現(xiàn)大批提前還貸的客戶。業(yè)內(nèi)人士提醒，提前還貸要區(qū)別對待，一味追求“首套房待遇”或許并不劃算。在提前還貸前，不妨考慮下列幾個問題。

是否有大額貸款享受低利率優(yōu)惠？

據(jù)了解，銀行對不同借款者，在不同時期給予的利率優(yōu)惠不同。幾年前的購房者可以獲得銀行八五折、八折甚至七折的優(yōu)惠利率，這已經(jīng)屬于銀行貸款利率中非常優(yōu)惠的了。這種情況下提前還貸的話，所享受利率優(yōu)惠就沒有了。

另外，公積金購房政策含有一定的福利性，一般同期的貸款利率大大低于商業(yè)銀行利率。如果購房者有大額貸款享受這兩種類型低利率優(yōu)惠，那么最好不要提前還款。購房者貿(mào)然還完低利率貸款再貸款，即使按照首套房優(yōu)惠，也很難獲得之前的優(yōu)惠了。

還款處于初期還是后期？

一銀行工作人員告訴筆者，房貸分為等額本金和等額本息兩種償還方式。其中，等額本息每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如果等額本息還款已經(jīng)到中期，此時提前還貸償還的大多是本金，并不劃算。

等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。當(dāng)?shù)阮~本金還款期超過1/3時，借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的大多還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。因此，想提前還貸的購房者可以考慮自己所處的還款階段，如果還款時間不長，選擇提前還貸可有效節(jié)省利息支出。如果是在還款中后期，已經(jīng)償還了大部分利息，就不適合提前還貸。

銀行是否有違約罰息規(guī)定？

筆者走訪我市部分銀行了解到，目前，多數(shù)中小股份制銀行，對提前還貸的購房者很少有額外罰息或要求支付違約金的。不過，一些大型國有銀行不同程度地存在需要支付違約金的情況。部分銀行會在貸款合同中列明，提前還款可能需要支付一定的違約金。有的銀行則需要收實際還款額1至3個月的利息，有的銀行甚至需要收取實際還款額3%的手續(xù)費。

此外，一些銀行都對提前還貸有年限要求，多數(shù)期限是1年。如果購房者的貸款期限不滿1年就要提前還貸，可能需要按合同約定支付一定金額的違約金。因此，提前還貸者需要向所貸款銀行了解，是否會因為提前還貸造成違約。

是否有更好的投資渠道？

市區(qū)多位銀行工作人員向筆者坦言，實際上，在銀行貸款中，房貸算得上是利率相當(dāng)?shù)偷囊环N貸款了。跟企業(yè)動輒上浮三四成的貸款利率相比，房貸的資金使用成本低出很多。而如今隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，居民投資理財渠道漸多，對于這部分家庭來說，選擇用閑置資金進行投資獲取收益，可能大于通過提前還貸節(jié)約下的利息。因此有理財頭腦的人，不妨有效利用好手中資金，以錢生錢。

需注意的是，投資是有風(fēng)險的，高收益伴隨著高風(fēng)險，對于那些理財能力弱、只追求穩(wěn)定儲蓄收益的家庭來說，提前還貸以節(jié)省利息仍是個不錯的選擇。