劉勇智

地價是土地市場的“晴雨表”，地價是房地產(chǎn)業(yè)投資的“風(fēng)向標(biāo)”。北京、上海等地分別制定實施了限購、限貸措施，而且國家宏觀調(diào)控目標(biāo)也由原來一直強(qiáng)調(diào)的“遏制房價過快上漲”，調(diào)整為“引導(dǎo)房價回落到合理區(qū)間”。對此，社會各界熱議紛紛，稱之為“房地產(chǎn)新政”。駐馬店作為三線城市，又處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的提速階段，如何根據(jù)本地實際貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，保持理性判斷，準(zhǔn)確把握力度，是值得認(rèn)真探討和研究的問題。

樓控新政出臺背景

以2011年1月26日國務(wù)院推出“新國八條”為標(biāo)志，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，涉及政府責(zé)任、購房信貸、土地供應(yīng)、商品房預(yù)售、企業(yè)融資及稅收等方面，國土、住建、金融等部門的配套措施隨之跟進(jìn)。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，居住用地的供應(yīng)量和價格變化仍然是公眾、媒體以及利益群體關(guān)注的焦點。

2010年土地市場的供應(yīng)與需求保持了高位運行：前三季度全國建設(shè)用地供應(yīng)總量429.9萬畝，為歷年同期最高，同比增長58.7%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)156.3萬畝，同比增長83.8%，占土地供應(yīng)總量的36.4%，同比提高4.9個百分點。

探討把握四個概念問題

房地產(chǎn)市場保持什么樣的狀況才算是健康的，有沒有可以量化的標(biāo)準(zhǔn)，這是一個見仁見智的問題，又是一個必須探討的問題。只有弄清這個問題，才能理性選擇調(diào)控措施，決定是“踩剎車”、“減油門”，還是“勻速前進(jìn)”，這里根據(jù)一些專家和有關(guān)方面的意見，探討四個概念問題。

一是房地產(chǎn)業(yè)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資之比。有一種說法叫“四分之一左右”，即房地產(chǎn)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中占25%左右比較合理，比例過高有形成泡沫之虞，比例偏低則難以滿足城鎮(zhèn)快速擴(kuò)張中的住房需求。

二是商品房均價與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民家庭收入之比。有一種說法叫“3～6”，即按當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入計算，用3～6年的家庭收入可購置一套普通住房。

三是商品房價格構(gòu)成中地價所占的比重。有一種說法是“30%以下”，即在比較合理的房價構(gòu)成中，地價應(yīng)占30%以下。

四是政策性住房在住宅供應(yīng)總量中應(yīng)占的比例。有一個規(guī)定叫“70%”，“保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)”。

三線城市樓控應(yīng)對策略

“新國八條”的調(diào)控目標(biāo)是堅決遏制部分城市房價過快上漲，直接針對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，我市房地產(chǎn)市場總體狀況比較穩(wěn)定。駐馬店屬三線城市，2009年的城鎮(zhèn)化率才只有29.5%，分別比全國、全省低17.1和8.2個百分點；2009年我市房地產(chǎn)投資增長幅度雖然較大（54.4%），但總量僅占全省的4.95%；2010年第一季度房地產(chǎn)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比重達(dá)到21.3%，仍處在比較合理的區(qū)間；2009年底中心城區(qū)商品房均價達(dá)到2576元每平方米，同年駐馬店中心城區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收入39577元，房價收入比在“5~6”之間，樓面地價占房價的比例多數(shù)在20%以下。這與京、滬、杭等大都市和其他一線城市有很大的不同。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策上應(yīng)當(dāng)實行不同于一、二線城市的差別化政策，不能簡單地跟風(fēng)和照搬照抄。

在房地產(chǎn)市場調(diào)控中必須劃清界限，政策的歸政策，市場的歸市場。要結(jié)合本地實際實施“房地產(chǎn)新政”，就必須劃清政策性保障和市場供給的界限，地方政府一方面應(yīng)該切實肩負(fù)起解決中低收入群體住房困難的責(zé)任，把該抓的保障性住房建設(shè)抓上去，決不能讓城鎮(zhèn)中低收入群體長期“蝸居”或成為“房奴”；另一方面又要遵循市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，放開搞活商品房市場，再以持續(xù)增長的土地收益和房地產(chǎn)開發(fā)稅收，支持保障性住房建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。只有這樣，才能形成城鎮(zhèn)化進(jìn)程中“以富濟(jì)貧”良性循環(huán)。“巧婦難為無米之炊”，那種既指責(zé)地方政府依賴“土地財政”，又要求地方政府加快保障性住房和城市公共設(shè)施建設(shè)的說法，是對市情、縣情缺乏充分了解的理想化設(shè)計。

要解決好“居者有其屋”問題，必須依據(jù)收入狀況，實行區(qū)別化住房供給。不管是一線大都市，還是二、三線城市，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)都必須定位在讓城鎮(zhèn)居民買得起、住得上房子。因此在參照城鎮(zhèn)居民人均可支配收入研究地方房價問題時，必須看到在“人均”之下掩蓋著巨大的不平均。一般應(yīng)按照高于“人均”120%以上、“人均”120%以下至80%以上、低于“人均”80%這三個區(qū)間，大致劃分為三個板塊，實行區(qū)別化的住房供給。對于城鎮(zhèn)低收入群體，必須大幅度增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房建設(shè)，同時實行棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，解決好這些低收入群眾的住房困難，使“以人為本”的執(zhí)政理念得到實實在在的體現(xiàn)。對于城鎮(zhèn)中等收入者，主要應(yīng)增加中小套型普通商品房和限價商品房供應(yīng)，其中收入偏低者亦應(yīng)納入保障性住房供給。至于家庭收入較高已經(jīng)率先致富的群體，相對應(yīng)的就是“新國八條”硬性規(guī)定政策性住房用地不低于70%之外的30%，這一部分應(yīng)完全按照市場機(jī)制配置住房資源，這是政府土地收益和房地產(chǎn)稅費的主要來源。在不同區(qū)域、不同城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人均收入水平有著很大的差異，應(yīng)該從本地實際出發(fā)，具體情況具體分析，不同群體不同政策。總的思路可能略仿于上世紀(jì)八十年代的“雙軌制”：該政策保障的必須實行政策保障，該市場供給的就交給市場供給，不同的只是中間還有一個“夾心層”——既有政策規(guī)定又有市場因素的限價商品房。

 “新國八條”已經(jīng)確定了房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本走向和主要政策，這是必須認(rèn)真貫徹落實的。當(dāng)然，在實際工作中還會有一些操作空間。盧展工書記在省委舉辦的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式主題班上強(qiáng)調(diào)解決好“錢從哪里來，人往哪里去，民生怎么辦，糧食怎么保”四大問題，房地產(chǎn)市場直接涉及“錢從哪里來”和“民生怎么辦”兩大問題，也與“人往哪里去”的就業(yè)問題密切相關(guān)。貫徹落實房地產(chǎn)新政事關(guān)重大，我們必須把房地產(chǎn)市場調(diào)控的宏觀政策和本地實際結(jié)合起來，進(jìn)行認(rèn)真、深入、細(xì)致的分析研究，從不同的市情、區(qū)情、縣情出發(fā)，把握好具體操作的“細(xì)節(jié)”，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適地適時適度的調(diào)控，促進(jìn)其持續(xù)健康發(fā)展。（作者系駐馬店市國土資源局黨組書記）