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房貸壓力測試能否反映樓市風(fēng)險?

2014-05-12 04:21 來源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:lidong
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摘要:   中國銀監(jiān)會主席劉明康近日表示,將對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展新一輪房貸壓力測試。有報道稱,此次壓力測試將把房價下跌50%作為假設(shè)情況,而不是之前幾次假設(shè)房價最大程度下跌30%。其中,高風(fēng)險地區(qū)進(jìn)行的

  中國銀監(jiān)會主席劉明康近日表示,將對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展新一輪房貸壓力測試。有報道稱,此次壓力測試將把房價下跌50%作為假設(shè)情況,而不是之前幾次假設(shè)房價最大程度下跌30%。其中,高風(fēng)險地區(qū)進(jìn)行的分類測算,還包括假設(shè)房價下跌50%、利率上調(diào)108個基點的情況,以及住房成交面積下降等。

  正逢樓市調(diào)控進(jìn)入攻堅階段,房貸壓力測試的升級讓人再次對樓市風(fēng)險高度警惕。然而,針對個人房貸的壓力測試,能否完全反映樓市風(fēng)險,在業(yè)界存在不同看法。瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日在上海接受媒體采訪時說:“由銀行去做壓力測試,假設(shè)房價跌多少,按揭貸款就會出現(xiàn)多大的壞賬,這樣的話,我覺得沒有真正找到壓力點,真正的壓力點不是居民按揭貸款的部分”。

  汪濤認(rèn)為,真正的壓力點在于,某一天居民發(fā)覺不需要購買多套房子,有錢但想去投資別的領(lǐng)域,由此導(dǎo)致購房需求下降或增長緩慢。由于水泥、鋼鐵及機(jī)械等行業(yè)的最終需求是房地產(chǎn),加上房地產(chǎn)業(yè)本身,會造成大量的產(chǎn)能過剩、現(xiàn)金流出現(xiàn)問題、借款出現(xiàn)問題。她說,“中國房地產(chǎn)泡沫是量引起來的,整個經(jīng)濟(jì)可能硬著陸的風(fēng)險,而不是居民壞賬引起金融危機(jī)的風(fēng)險。”

  “中國老百姓的財富很大一部分以存款形式存在,存款回報率非常低,資本市場是封閉的,資本項目受到管制,且國內(nèi)資本市場的容量比較小。在此情況下,老百姓愿意把錢投向房地產(chǎn)”,汪濤對記者說。中國雖然在上海及重慶試點設(shè)立房產(chǎn)稅,但影響比較小,房地產(chǎn)投資的持有成本還很低,老百姓對低租金回報不是特別在意,而是期望房價不斷上漲。地方政府又非常依賴賣地收入,地方經(jīng)濟(jì)增長動力推高了地價和房價。她認(rèn)為,中國房地產(chǎn)市場目前沒有巨大的全國性泡沫,有的話也是局部泡沫,比較輕的泡沫。但中期來看,中國房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險非常高。

  汪濤還特別指出,國外房地產(chǎn)泡沫的形成與中國不同。他們是居民借了銀行的錢,零首付及低利率買了本來住不起的房子,遭遇利率上升或失業(yè)后,由大量壞賬引起金融系統(tǒng)的危機(jī)。但在中國,房貸首付比例較高、居民資產(chǎn)負(fù)債表健康、杠桿率低。因此,風(fēng)險不是從居民這邊引起的。監(jiān)管部門做房貸壓力測試,并沒有真正找到壓力點。

  其實,以個人房貸的還款意愿來判斷樓市風(fēng)險,存在很大局限性。早有專家認(rèn)為,國內(nèi)居民的房貸償還意愿不同于國外。國內(nèi)居民用于唯一居住的房屋,大多采取購買方式,而不是租賃方式,只要具備償還能力,就不會輕易斷供。在目前的首付條件下,自住性質(zhì)的個人房貸不會變成不良貸款。而且,以往的經(jīng)驗表明,個人房貸不良率中的很大一部分是騙貸引起的。

  此前多家銀行披露過房貸壓力測試結(jié)果,大多顯示房價即便下跌30%,也不會給銀行帶來較大風(fēng)險。某大型銀行去年8月甚至對房價下跌50%做過風(fēng)險測試,稱其開發(fā)貸不良率上升約1.6個百分點,個人住房貸款不良率上升約1.2個百分點。這樣的結(jié)果看似表明銀行非??沟?,可實際上,房價下跌50%給中國經(jīng)濟(jì)帶來巨大的負(fù)面影響,不是商業(yè)銀行所能承受的。一旦房價下跌50%,并制造出巨大的賠錢效應(yīng),還會有多少人熱衷購房?恐怕剛性需求者也改為租房。那樣的話,與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)會遭遇嚴(yán)重的現(xiàn)金流問題,整體經(jīng)濟(jì)也可能存在硬著陸風(fēng)險。這樣的經(jīng)濟(jì)困局,不是銀行用“不良率上升1個多百分點”所能輕描淡寫的。

責(zé)任編輯:lidong

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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