上半年，主要城市居住地價(jià)漲幅放緩、增速回落。這主要是因?yàn)?，限購、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策，致使開發(fā)企業(yè)資金面持續(xù)趨緊，房價(jià)、地價(jià)逐步平緩回調(diào)。

    下半年，隨著緊縮性調(diào)控政策的細(xì)化和落實(shí)、貨幣信貸的常態(tài)回歸，以及調(diào)控政策威力的繼續(xù)釋放，全國各主要城市居住地價(jià)將總體趨穩(wěn)。

    盡管如此，專家提醒，各種調(diào)控措施不能放松：一要謹(jǐn)防地方政府落實(shí)中央政策的力度有所弱化；二是謹(jǐn)防三、四線城市曲線規(guī)避調(diào)控政策現(xiàn)象，以免土地市場再度過熱。

    全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，二季度全國地價(jià)總體水平小幅上升，環(huán)比增速持續(xù)回落。商業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比的增長率最高，超過六成城市的居住地價(jià)環(huán)比增速有所回落。

    總體地價(jià)小幅上升

    二季度對(duì)全國105個(gè)主要城市的監(jiān)測(cè)表明，地價(jià)總體水平小幅上升，環(huán)比增速持續(xù)回落。二季度全國主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3000元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米。環(huán)比增長率分別為1.87%、2.77%、2.17%、1.13%，較1季度分別下降0.33、0.56、0.27和0.30個(gè)百分點(diǎn)；同比增長率分別為8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。

    監(jiān)測(cè)顯示，全國三大重點(diǎn)區(qū)域中，綜合地價(jià)環(huán)比增速均呈回落態(tài)勢(shì)；其中，長江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)水平最高，為4574元/平方米；珠江三角洲地區(qū)次之，為4097元/平方米；環(huán)渤海地區(qū)最低，為3288元/平方米。

    珠江三角洲地區(qū)環(huán)比、同比增長率居于首位。西部地區(qū)重點(diǎn)城市綜合地價(jià)環(huán)比、同比增長率均高于全國和東中部重點(diǎn)城市平均水平；東中西部地區(qū)綜合地價(jià)同比增速持續(xù)高位運(yùn)行。

    對(duì)此，監(jiān)測(cè)報(bào)告分析認(rèn)為，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)的背景下，各用途的地價(jià)增速較上一季度均有所放緩，對(duì)商品住宅交易的嚴(yán)格限制，投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，全國商業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比的增長率最高。

    中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松認(rèn)為，持續(xù)向好的國民經(jīng)濟(jì)支撐了土地市場的穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)總體增長，對(duì)我國土地市場平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，為土地市場注入強(qiáng)勁的剛性需求。

    他說，加之通貨膨脹率持續(xù)高漲，以及人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致的境外熱錢流入，部分持幣觀望和避脹需求入市顯化，推動(dòng)了土地價(jià)格總體水平小幅上漲。

    土地市場交易冷清

    監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，居住地價(jià)變化與綜合地價(jià)狀況基本保持一致。超過六成城市的居住地價(jià)環(huán)比增速有所回落，其中，熱點(diǎn)城市北京和杭州居住地價(jià)略有下降，降幅分別為0.58%和0.53%，另有溫州等四個(gè)城市本季度居住地價(jià)出現(xiàn)負(fù)增長。近五成監(jiān)測(cè)城市的居住地價(jià)同比增速有所回落。

    “從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場變動(dòng)初步向下游土地市場傳導(dǎo)，對(duì)土地市場的抑制效應(yīng)顯現(xiàn)。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明說，居住地市場根植于樓市，而樓市的走向，也決定著居住地市場的走向，從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，6月份與5月份相比，70個(gè)大中城市的房價(jià)環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了6個(gè)。

    此外，購房者的觀望情緒帶來的樓市下滑，多數(shù)企業(yè)通過銀行信貸和公開資本市場融資難度加大，市場拿地更為理性，高價(jià)拿地現(xiàn)象明顯減少。他說，去年底國土資源部通知要求堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過快上漲趨勢(shì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)競買人及其控股股東存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上、違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地等違法違規(guī)違約行為的，不得通過競買資格審查。

    “這個(gè)措施很嚴(yán)厲，很多有閑置土地的開發(fā)商根本不具備購地的資格了。一系列的因素，導(dǎo)致整個(gè)上半年土地交易市場冷清。”嚴(yán)金明表示。

    趙松認(rèn)為，上半年，主要城市的居住地價(jià)回調(diào)主要是因?yàn)樵谙拶?、限貸、限價(jià)“三限”嚴(yán)厲趨緊調(diào)控政策基礎(chǔ)上，銀根進(jìn)一步收緊，上半年六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次加息，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金面持續(xù)施壓，基本緩解了企業(yè)高價(jià)搶地的狀況，房價(jià)、地價(jià)逐步平緩回調(diào)。

    未來走勢(shì)總體趨穩(wěn)

    監(jiān)測(cè)報(bào)告分析，預(yù)計(jì)下半年，隨著緊縮性調(diào)控政策的細(xì)化和落實(shí)、貨幣信貸的常態(tài)回歸，市場整體寬裕流動(dòng)性逐步有效回籠，以及調(diào)控政策威力的繼續(xù)釋放，全國各主要城市居住地價(jià)將總體趨穩(wěn)。

    “去年二季度居住地市場也并不活躍，到了下半年，卻加速上漲，盡管上半年供需趨冷，下半年，居住用地價(jià)格漲起來難度在加大，但也要看到推動(dòng)其價(jià)格上漲的動(dòng)力還很大。尤其要嚴(yán)防三、四線城市的地價(jià)過快上漲。”嚴(yán)金明說，由于全年土地供應(yīng)計(jì)劃已經(jīng)確定，下半年，地方政府仍將大力度推出新的土地，土地市場的成交有望重歸活躍。

    嚴(yán)金明分析，相對(duì)一、二線城市而言，三、四線城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度更大，只有高漲的房價(jià)才能把土地價(jià)格一波一波的向上推，以高額的土地收入來彌補(bǔ)政府要償還的債務(wù)。雖然在政策的強(qiáng)力壓制之下房價(jià)處于穩(wěn)定狀態(tài)，但是受利益驅(qū)使，只要政策松動(dòng)，地方政府就有極大的沖動(dòng)繼續(xù)抬高房價(jià)，最終造成惡性循環(huán)。

    他說，三、四線城市居住地基礎(chǔ)價(jià)格較低，土地市場發(fā)育不健全，市場競爭不充分，一方面要防止地價(jià)的過快上漲，另一方面在居住地市場趨冷的大背景下，也要防止一些優(yōu)質(zhì)地塊“被低價(jià)”——以假的招拍掛人為壓低地價(jià)，造成國有資產(chǎn)的流失。

    “目前，房地產(chǎn)市場調(diào)控中的一些難題仍未有效破解，例如土地、金融、稅收等政策的調(diào)控力度和綜合協(xié)調(diào)能力有待提高等。各種調(diào)控措施不能放松。”趙松認(rèn)為，下半年，一要謹(jǐn)防地方政府落實(shí)中央政策的力度有所弱化；二是謹(jǐn)防三、四線城市曲線規(guī)避調(diào)控政策現(xiàn)象，以免土地市場再度過熱。（本報(bào)記者　于猛）