梁靈芝

    國(guó)資委近日出臺(tái)決定，要求78家非地產(chǎn)業(yè)為主的央企限期退出地產(chǎn)。（3月19日《人民日?qǐng)?bào)》）

       國(guó)資委分配局局長(zhǎng)熊志軍對(duì)媒體表示，國(guó)企進(jìn)入不是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的決定性因素，但此舉造成房地產(chǎn)的利益格局面臨挑戰(zhàn)，因此國(guó)企在受“夾板氣”。他建議征收暴利稅來控制房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)。（3月21日《重慶晚報(bào)》）

       筆者以為，非地產(chǎn)企業(yè)退出地產(chǎn)，當(dāng)然是好事。“兩會(huì)”后北京一日內(nèi)產(chǎn)生三“地王”，國(guó)企投資不惜血本，在一定程度上推高地價(jià)，使房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。但“征收暴利稅”的建議，想以此控制房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)卻未必有實(shí)質(zhì)性的幫助，可謂“重癥偏治”。

       房子既然是一件商品，就應(yīng)該有成本和價(jià)格，把地價(jià)、成本價(jià)、運(yùn)作價(jià)、工人工資一統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)成本就出來了。造成房?jī)r(jià)上漲的因素很多，土地資源的稀缺造成地價(jià)的攀升，建筑材料的價(jià)格上漲，工人工資的上調(diào)，居民改善居住條件的剛性需求等，都造成了房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，實(shí)際房?jī)r(jià)超過成本過高的話，就形成了暴利。前不久，上海、北京、深圳接連出現(xiàn)超過10萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)樓盤”，號(hào)稱全球最貴豪宅的上海湯品一臣平均售價(jià)66萬(wàn)元/平方米，其實(shí)際成本不過11萬(wàn)元/平方米。

       大大超過成本的高售價(jià)和開發(fā)商追求的巨額利潤(rùn)，才是形成暴利的主要原因。筆者認(rèn)為，只有在價(jià)格的制定或控制上入手，從源頭上控制暴利的產(chǎn)生，才是治理樓市的根本。

       事實(shí)上，當(dāng)前房?jī)r(jià)暴利并非完全取決于供求關(guān)系，而是由投機(jī)和炒作等因素造成的。

       控制暴利應(yīng)該是事前的，而不是事后的控制。征收暴利稅這種辦法不過是剝奪了房產(chǎn)商的收入，把收入從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)到國(guó)庫(kù)里而已，而與降低房?jī)r(jià)、讓利于民沒有任何關(guān)系，更不能從根本上抑制房?jī)r(jià)，惠及民生。征收暴利稅表面上是把房產(chǎn)商的所獲暴利通過稅收杠桿進(jìn)行調(diào)整，然而這有可能形成成本的轉(zhuǎn)嫁。因?yàn)榉慨a(chǎn)商完全有可能把屬于自己的付出，通過進(jìn)一步價(jià)格的提高，轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。更何況征稅只是暴利的一小部分而已，更多的卻落進(jìn)了房產(chǎn)開發(fā)商的腰包。

       有人會(huì)說，國(guó)庫(kù)收入增加了，國(guó)家富了，可以出臺(tái)更多政策惠民，比如推出更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等。   

       但是，與其在房?jī)r(jià)過高時(shí)政府采取各種方式對(duì)居民進(jìn)行補(bǔ)貼，倒不如政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男姓愿深A(yù)，抓住其虛高的命脈，從源頭上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，讓房?jī)r(jià)更合理，既讓開發(fā)商有錢賺，樂得為國(guó)家推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程作出貢獻(xiàn)，又能讓老百姓住有所居，何樂而不為呢？

       以筆者愚見，可以實(shí)行成本倒推法，加上一定的利潤(rùn)率，最后確定一個(gè)最高限價(jià)，在最高限價(jià)內(nèi)，允許房產(chǎn)交易，這樣，就可以避免開發(fā)商隨意定價(jià)，跟風(fēng)漲價(jià)，也能減少“炒房”帶來的泡沫效應(yīng)。