毛建國

清華大學(xué)法學(xué)院教授日前透露，中國已經(jīng)開始起草《住房保障法》。在內(nèi)部討論稿中，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)問題，規(guī)定將由出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，出資比例主要根據(jù)土地使用和建筑及安裝費用比例確定（據(jù)2月3日《廣州日報》）。

長期以來，經(jīng)濟(jì)適用房實行的是有限產(chǎn)權(quán)，只要購買滿5年后即可以上市出售。有限產(chǎn)權(quán)帶來的一個怪象，那就是許多人利用權(quán)勢購買經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡稱經(jīng)適房），這樣，5年之后再把房出賣轉(zhuǎn)讓，以賺取其中差價。

怪象的遮羞布下，發(fā)生了一系列以權(quán)謀私現(xiàn)象，一方面，真正需要經(jīng)適房的人，買不到經(jīng)適房。另一方面，不需要經(jīng)適房的人，卻通過人為操作獲得了經(jīng)適房。從而導(dǎo)致一個好好的經(jīng)適房政策，民怨四起，極大地削弱了經(jīng)適房的民生屬性。

按照專家所說，由出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，5年后如果上市出售，所得資金按照出資比例進(jìn)行分配。這樣，“將大大壓縮以經(jīng)濟(jì)適用房牟利者的利潤空間，讓經(jīng)濟(jì)適用房惠及真正需要保障的人”。或許能夠達(dá)到一定目的，但對照“確保惠及”的標(biāo)準(zhǔn)，這樣做還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　先不說，共有產(chǎn)權(quán)存在極大的操作難題。試問，政府所占比例到底是多少？多了，保障對象不答應(yīng)。少了，政府部門不愿意，一項好政策搞到最后很可能雙方不討巧。就是說，5年后經(jīng)適房出售，即使政府從中獲得收益，原房主依然從中得大頭，享大利。在有利可圖的現(xiàn)實下，很難保證經(jīng)適房真正到需要保障的人手中。

更大的問題是，在經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓中，政府真能做到完全監(jiān)控嗎？資金分配，是建立在經(jīng)適房出售為政府掌握的基礎(chǔ)上的。其實，部分經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓并不過戶，尤其一些親戚朋友間的轉(zhuǎn)讓，往往以公證形式代替過戶。這種轉(zhuǎn)讓，完全把政府?dāng)R置一邊，導(dǎo)致利潤還是由原房主分享。即便過戶，政府也難以掌握真實價格，買賣雙方完全可以用假協(xié)議壓低價格，造成“沒有利潤”的假象。

個人覺得，與其共有產(chǎn)權(quán)不如“沒有產(chǎn)權(quán)”，即保障對象可居住、可繼承，但是不可公開出售。經(jīng)適房作為現(xiàn)有住房市場的一種特例，本來就不可以用完全市場的觀念來看待。對于保障對象來說，你可以永遠(yuǎn)住下去，也可以通過法律手續(xù)讓子女繼承，但你的經(jīng)適房卻不可以出售。

如果你的經(jīng)濟(jì)條件改善了，想住進(jìn)更高檔的小區(qū)，那也只能把經(jīng)適房賣給政府，當(dāng)然政府可以適當(dāng)考慮房產(chǎn)的溢價。這樣做，既讓經(jīng)適房與廉租房保持一定區(qū)別，又讓經(jīng)適房區(qū)別于普通商品房。這才是真正的保障房，才可以避免經(jīng)適房成為一些人牟利的工具。